Voor niets gaat de zon op, en dus geloven huurders het niet…
Het is té mooi om waar te zijn, een aanbod van zonnepanelen van de corporatie. Geen bijdrage, of een erg lage bijdrage, dus gegarandeerd voordeel? En dat van die clubs die bekend staan om hun hoge salarissen, fraude, boten, Mazerati’s en wat al niet meer. Menig huurder gaat op zoek op internet. En komt dan, voila, de adder onder het gras tegen. Die adder bestaat vaak uit drie zaken. Van alle drie licht ik in dit blog toe hoe groot die adder nu precies is.
Claim 1: Verborgen huurverhoging via het energielabel.
De claim: “Het verschil tussen energie label C en B is 10 punten, dus een verhoging van 50 euro in de maximale huur. Bij 65% huur ten opzichte van maximaal redelijk betekent dit een huurverhoging van 35 euro.
Hoe het zit: zonnepanelen tellen inderdaad via het energielabel mee in het woningwaarderingsstelsel. Dus wordt het label anders zodra een nieuw label wordt vastgesteld , en stijgt dan de maximale huur.
Echter:
- Het energielabel wordt vaak pas bij mutatie aangepast
- Het gaat lang niet altijd om een labelstap van C naar B.
- Corporaties rekenen vaak veel minder dan de maximale huur. Wel kan de stijging van punten doorwerken in een hogere streefhuur, afhankelijk van hoe de huidige huur zich verhoudt tot huurgrenzen.
- De jaarlijkse huurverhoging wordt niet altijd beïnvloed door de maximale huur. De ene corporatie hanteert een jaarlijkse indexering, die geldt voor alle woningen. Bij andere woningen is de indexering ook afhankelijk van de relatie tussen huidige huur en streefhuur.
- De maximale huur wordt vaak bepaald door huurgrenzen gerelateerd aan de huurtoeslag.
Dus al zou het al zo zijn dat de woning door panelen van C naar B gaat, én de corporatie wil de extra mogelijk bijdrage doorrekenen én daar is ruimte voor gegeven huurgrenzen, dan nog speelt dit pas na mutatie, omdat dan pas het label wordt aangepast. De zittende huurder hoeft dus niet te vrezen.
Verborgen huurverhoging via de WOZ
De claim: “Met zonnepanelen stijgt de WOZ met 3000 euro, dat betekent 1 punt dus ongeveer 3 euro huurverhoging.”
Hoe het zit: zonnepanelen blijven buiten de OZBb volgens een in november 2018 aangenomen motie in de kamer. Zie hier het bericht . Zelfs al zouden zonnepanelen wel meetellen in de OZB waardoor de maximale huur toeneemt, dan geldt de redenatie als hierboven rond het energielabel.
De saldering valt weg
De claim: per 2023 vervalt de salderingsregeling waardoor eventuele teruggeleverde energie niet meer verrekend kan worden.
Hoe het zit: vanaf 2023 wordt de salderingsregeling afgebouwd naar 2031. Het precieze effect voor de huurder is afhankelijk van:
- Hoeveel stroom wordt teruggeleverd op jaarbasis (vaak rond de 50%)
- Wat die teruggeleverde stroom nog waard is (tot 2023 nog 22 cent, daarna richting de inkoopprijs van 6 cent, dus een verlies van 72%)
- Per saldo een verlies van 50% * 72 % = 36% in dit rekenvoorbeeld.
Relevant is daarbij dat er nog een flinke periode meer voordeel is, dat de stroomkosten (22 cent nu) naar verwachting ook stijgen door indexering (vermeden kosten dus voordeel nemen daarmee toe).
En de meeste corporaties vragen ongeveer 50% van de huidige opbrengsten, dus dan heeft de huurder ook na het wegvallen van de saldering nog voordeel. Voor meer informatie over de salderingsregeling: zie andere blogs op www.zonnighuren.nl/blog.
Algemene tips voor omgaan met kritische huurders
Huurders die het niet geloven, zullen er altijd zijn. Argumentatie om het niet te hóéven geloven, is dan op de buurt-barbecue of op internet (tros radar, kassa, opgelicht, …) snel gevonden. Als corporatie doe je daar niets aan.
Mijn tips:
- Vergeet de huurdersbelangenvereniging / bewonerscommissies niet. De meeste kritische vragen komen van deze geledingen. Zeker als je ze vergeet vooraf te informeren… Als je ze goed meeneemt, zijn ze vaak goede ambassadeurs.
- Benader huurders individueel, in korte gesprekken telefonisch, aan de deur, of bij inloopbijeenkomsten. Géén klassikale bijeenkomsten van 19 tot 22 uur met sprekers, waar één “expert” in de zaal 30 mede-huurders demotiveert.
- Neem kennis van de zorgen, vraag door en vat samen. Leg rustig uit hoe het volgens jou zit. Leg eventueel de vraag door aan collega’s en verzorg een schriftelijk antwoord.
- Meedoen hoeft niet. Als iemand het niet wil omdat hij het niet gelooft, bedank je hem vriendelijk voor zijn interesse en wens je hem nog een prettige avond.
- Richt je aandacht op de mensen die misschien wel willen.
