Tegenwoordig hebben alle woningcorporaties, deels door de wet gedwongen, overleg met huurdersbelangenverenigingen hoog in het vaandel staan. Zodoende raak ik vaak betrokken bij uitwisselingen over beleidsvoornemens en instemmingsverzoeken. Grofweg kan ik ze samenvatten in twee varianten: hoe je het niet wilt, en hoe je het wellicht wel wilt.
Hieronder twee fictieve voorbeelden. Mijn advies: stuur direct het hele plan mee, met alle ins en outs. En leg uit, overleg, … Het is ingewikkelde materie, die zich niet leent voor alleen maar schriftelijke communicatie.
Hoe je het niet wilt
- De corporatie maakt een beleidsplan. Daar rolt een beoogde investering uit, een exploitatietermijn. Met een rendementseis komen we tot een bijdrage van huurders, en dus een te verwachten voordeel voor de huurders. We beschrijven wat risico’s (opbrengsten, wegvallen salderen) en voor wiens rekening die risico’s zijn. Op het beleidsplan volgt een besluit, en het geld staat in de begroting. Actie!
- Iemand roept: “let op, inspraak!”
- Iemand maakt een brief van 2 a4-tjes voor de huurdersbelangenvereniging van de strekking: “we hebben een geweldig voorstel voor jullie! Alle huurders gaan zoveel besparen! Tekenen bij het kruisje, en een beetje snel graag”.
- Na ontvangst van de brief gaan diverse huurdersvertegenwoordigers driftig google-en. En ze komen terug met allerlei vragen: krijgen we micro-omvormers? maakt het herrie? welke kleur? Als ik reken met deze investering haal je het er binnen 8 jaar uit, en ze gaan wel 30 jaar mee toch? En wat gebeurt er met de saldering?
- De corporatie gaat allerlei zaken alsnog uitleggen en toesturen. Hier heb je alsnog alle informatie die we je eigenlijk aan de voorkant hadden moeten geven.
- Maar de beer is los – want mensen voelen zich niet serieus genomen omdat de informatie zo laat kwam. Wat ontstaat is een lang traject, met externe adviseurs die de hbv adviseren en weinig verstand hebben van zonnepanelen maar wel van alles over instemmingsrecht/procedures/…, veel discussie.
- De huurdersbelangenvereniging stuurt uiteindelijk een lange brief. Ja, we stemmen in, maaarrrrr alleen als we minder betalen, meer kwaliteit in de uitvoering, en minder risico’s – wat niet door de corporatie te garanderen is zonder een heel slecht rendement. Oftewel: een onuitvoerbare randvoorwaarde.
- Dan komt uiteindelijk alsnog het goede gesprek.
- Einde: het voorstel van de corporatie wordt geaccepteerd, omdat het na uitleg en bestudering gewoon een goed voorstel blijkt waar de corporatie niet rijk van wordt, en de huurders en milieu voordeel van hebben. Maar van het proces heeft iedereen een kater. Een valse start voor het project.
Hoe je het wel wilt
- De corporatie maakt een concept-beleidsplan, wat dezelfde strekking heeft als hierboven. Bij het concept-beleidsplan staat “we gaan nog met de huurdersbelangenvereniging in gesprek”. Directie geeft toestemming om in gesprek te gaan.
- Het integrale concept-beleidsplan wordt doorgestuurd naar de huurdersbelangenvereniging. Met een briefje erbij: zullen we er een avondje over praten samen? We zien nog wat opties (klein aanvangsbedrag met indexering of hoog aanvangsbedrag zonder indexering), we zien wat risico’s waarover we helder willen communiceren naar huurders, wellicht hebben jullie nog ideeën, ….
- Op de ontspannen avond (koffie, cake, aandacht, rust) denken huurdersbelangenverenigingsleden constructief mee. De meesten hebben het gelezen. Niet iedereen begreep het, dus er zijn vragen en uitleg. Iemand heeft een zwager die installateur is, en die zwager heeft gezegd dat het stuk in de basis klopt. Eén iemand vindt het allemaal niks, maar die vind alles altijd niks, en hij had eigenlijk ook het stuk niet gelezen, moest hij toegeven. Uit de prettige avond komen constructieve aanbevelingen. Met dankzegging gaat de corporatie aan de slag met het huiswerk.
- Er volgt een definitief plan. Binnen één maand is de instemmingsverklaring binnen. De huurdersbelangenvereniging gaat vol achter het voorstel staan, ze melden zichzelf aan en enthousiasmeren diverse buren om ook mee te doen.
